Aggiornamento Catastale Superbonus

AGGIORNAMENTO CATASTALE SUPERBONUS

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Che cos'è il Superbonus?
Il Superbonus è l’agevolazione fiscale che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute a
partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al
consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
L’agevolazione si affianca alle detrazioni, già in vigore da molti anni, spettanti per gli interventi di
riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi
quelli antisismici (sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto
legge n. 63/2013.

Chi può usufruirne?
• condomini
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su
edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti
da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche
• varie organizzazioni: non lucrative di utilità sociale, di volontariato e associazioni di promozione
sociale
Sono compresi gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello
stesso condominio o dello stesso edificio e quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.

Quando è necessaria la variazione catastale?
Il Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori il direttore dei
lavori debba depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale (con la
procedura telematica DOCFA)
Tale obbligo, di norma, sussiste solo quando venga aumentato il numero di vani, venga incrementata
la volumetria o siano apportate variazioni planimetriche; entrando nel dettaglio, determinano l’obbligo di
revisione gli interventi con cui si realizza:
• la costruzione di nuove unità fuori terra ed interrate;
• una rilevante redistribuzione degli spazi interni;
• un cambiamento dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
• modifiche interne, quali lo spostamento di porte e tramezzi;
• la modifica alla destinazione d’uso di vani o singoli ambienti;
• modifiche che incidano direttamente sulla consistenza, sulla classe o sulla rendita
catastale (rientrano in questo caso gli interventi su edifici collabenti, il recupero del sottotetto a fini
abitativi, l’installazione di impianti che aumentano naturalmente il valore dell’immobile,
l’installazione dell’impianto fotovoltaico, impianti di automazione, ascensori).

Agenzia delle Entrate e legge di Bilancio
La Legge di Bilancio 2024 prevede ai commi 86 e 87 dell’art. 1 che l’Agenzia delle Entrate verifichi, in
relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus, la presentazione
delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite
dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.
LEGGE 30 dicembre 2023, n. 213
Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026.

86. L'Agenzia delle entrate, con riferimento alle unita' immobiliari oggetto degli interventi di cui
all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio
2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di
interoperabilita' e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui
all'articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n.
701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell'immobile presente in atti nel catasto dei
fabbricati.
 87. Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione,
l'Agenzia delle entrate puo' inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell'articolo 1, commi da
634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.

Aggiornamento Catastale dopo il Superbonus?
“La mia unità immobiliare non ha subito nessuna modifica interna, perchè dovrei aggiornare
la planimetria?”
Molti interventi realizzati con il Superbonus non comportano modifiche evidenti alla consistenza
dell’immobile, ma determinano comunque un aumento della rendita catastale:
• se realizzato il sistema di isolamento termico a cappotto, tenuto conto della maggiorazione dello
spessore dei muri, varia la planimetria e varia il prospetto, inoltre, quasi sempre ha inciso nel
diminuire la larghezza/profondità, quindi l’area, delle superfici accessorie di balconi, giardini, cortili;
• se modificata la dotazione impiantistica dell’immobile, ad esempio installando l’impianto
fotovoltaico e/o l’impianto solare termico e/o sostituendo gli impianti di climatizzazione vengono a
mutare le caratteristiche.
Questo criterio, tuttavia, non è codificato a livello normativo e lascia ampi margini di discrezionalità. Ciò
significa che la valutazione per la variazione catastale deriva dal tecnico incaricato.

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